Construção: que obras precisam de licença, de autorização ou só de comunicação prévia?

14 Dezembro 2021

No caso do terreno, há regulamentos municipais (Plano Diretor Municipal) e nacionais de ordenamento do território (o Programa Nacional de Ordenamento do Território) que estabelecem o que se pode ou não construir, pelo que deve solicitar junto da câmara municipal da área a certidão de viabilidade construtiva: aqui vai encontrar toda a informação relativa às características geomorfológicas do terreno e às condicionantes à construção.

No que toca à construção de uma casa, todos temos noção de que há licenças e autorizações a pedir. Todavia, a maioria das pessoas desconhece que há obras isentas de licenças, sendo apenas necessário comunicar às entidades municipais (ou outras com poderes para tal) o quê, onde e quando se pretende construir. Saiba o que a lei estabelece.

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação

É no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) que está estabelecido aquilo que precisa de controlo prévio por parte das entidades competentes e cuja aprovação é feita através de licença e de autorização. Há ainda os casos em que basta informar ou comunicar àquelas entidades aquilo que se pretende fazer.

O que necessita de licença?

A lei prevê uma lista de obras e de operações urbanísticas sujeitas a licença administrativa:

  • as operações de loteamento;
  • as obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área não abrangida por operação de loteamento;
  • as obras de construção, de alteração ou de ampliação em área não abrangida por operação de loteamento ou por plano de pormenor;
  • as obras de conservação, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis classificados ou em vias de classificação, bem como de imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação;
  • as obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração exterior ou demolição de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação;
  • as obras de reconstrução das quais resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;
  • as obras de demolição das edificações que não se encontrem previstas em licença de obras de reconstrução;
  • as obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública, sem prejuízo do disposto em legislação especial;
  • as operações urbanísticas das quais resulte a remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouros.

O que necessita de autorização de utilização?

A utilização dos edifícios ou das suas frações está sujeita à autorização das entidades com poderes para tal. Se houver alguma alteração àquela utilização vai ser necessário renovar a autorização.

Quais as obras sujeitas à comunicação prévia?

Há obras e operações urbanísticas que não necessitam de licença, mas que têm de ser comunicadas às câmaras municipais. A comunicação prévia é uma forma de as entidades competentes controlarem o que se constrói, como, onde e por quem.

  • as obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;
  • as obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por operação de loteamento;
  • as obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor;
  • as obras de construção, de alteração ou de ampliação em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado;
  • a edificação de piscinas associadas à edificação principal;
  • as operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável, como os projetos de arquitetura
  • as obras resultantes de uma intimação da câmara municipal, como as vistorias.

Apesar de nenhuma destas obras e operações necessitar de licença, há quem opte por pedir o licenciamento por uma questão de salvaguarda. Converse com a equipa de arquitetos e engenheiros responsáveis pelo projeto e veja qual a melhor opção.

Aliás, desde o primeiro esquisso até à instalação completa da família na casa nova, deve conversar sobre todos os passos relativos ao projeto e construção, incluindo orçamentos e encargos. Não hesite e partilhe connosco a ideia que tem para a sua casa nova – fale já com o Gabinete Técnico, e vamos criar o projeto à medida dos seus sonhos.

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