A nova lei de condomínios: o que muda?

A necessidade de se rever o regime de propriedade horizontal e de atualizar a legislação às exigências dos dias de hoje resultou na nova Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro que, desde abril 2022, está a mudar as regras da gestão de condomínios. Leia o artigo e fique a par das alterações introduzidas.

É reconhecida a tecnologia digital para convocar e fazer assembleias e reuniões

Esta é, talvez, a alteração que reflete de forma mais evidente a atualização de uma legislação datada de há várias décadas atrás: a nova lei reconhece e valida a utilização da tecnologia digital, nomeadamente, o correio eletrónico (e-mail) e a videoconferência. Assim:

• as reuniões podem ser convocadas por e-mail;
• as deliberações da assembleia podem ser comunicadas por e-mail;
• é obrigatório que fique registado em ata o endereço de correio eletrónico dos condóminos que preferirem ser contactados por e-mail;
• as reuniões podem ser realizadas por videoconferência, tanto por decisão da administração como por decisão da maioria dos condóminos;
• pode usar a assinatura eletrónica para assinar as atas.

As atas tornam-se obrigatórias

Passa a ser obrigatório redigir as atas da assembleia de condóminos e a incluir os seguintes campos:

• data e local;
• os condóminos que estiveram presentes e os que não compareceram;
• sumário da reunião e lista dos assuntos apreciados;
• decisões e deliberações tomadas com o resultado de cada votação.

Compete a quem presidir a assembleia redigir as atas, que têm de ser lidas e aprovadas. Finalmente, terão de ser assinadas pelo presidente da assembleia e subscritas por todos os condóminos presentes.

Os administradores ficam com mais funções

A nova lei vem conferir aos administradores o acréscimo de funções àquelas que já estavam definidas. E no caso de não cumprirem com o estipulado na lei ou em deliberações da assembleia, a lei prevê que possam ser responsabilizados cível e criminalmente. Quais são, então, as novas funções de um administrador de condomínio?

• verificar a existência do fundo comum de reserva;
• exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
• executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia tenha fixado, exceto nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
• informar, por escrito ou por e-mail, os condóminos sempre que o condomínio seja citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
• consequência da anterior, o administrador deve manter informados os condóminos acerca do desenrolar de todo e qualquer processo ou procedimento, à exceção dos que estão sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva ser mantida sob reserva por outro motivo;
• emitir, no prazo máximo de 10 dias, a declaração de dívida do condómino sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração;
• intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando imediatamente assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação;
• apresentar mais do que três orçamentos diferentes para a execução de obras de conservação extraordinária ou de inovação que estejam em deliberação da assembleia de condóminos, a menos que o regulamento do condomínio ou a assembleia disponham de forma diferente sobre a matéria.

Declaração de encargos obrigatória para se vender casa

Uma das grandes novidades que a lei nº8/2022 de 10 de janeiro traz é a declaração de encargos de condomínio – é uma declaração escrita emitida pela administração do condomínio na qual consta todos os encargos de condomínio relativos a determinada fração e que é obrigatória incluir no processo de compra e venda de um imóvel. A declaração deverá informar os detalhes de todos os encargos e dívidas: natureza e montantes, prazos de pagamento, etc..

A declaração de encargos de condomínio tem de ser emitida pelo administrador do condomínio num prazo máximo de 10 dias contados a partir do momento que o condómino apresenta o requerimento.

Graças a este aditamento à legislação, o processo de compra e venda de casa torna-se ainda mais transparente, salvaguardando-se as empresas de mediação imobiliária e os potenciais compradores.

As responsabilidades com encargos de condomínio têm novas regras

É outra das grandes novidades, a atribuição de responsabilidades dos encargos e das despesas de conservação e fruição das partes comuns.

Assim, no caso de novos proprietários, estes só serão responsáveis por encargos posteriores à transmissão da fração, independentemente da natureza do encargo. Havendo dívidas, a responsabilidade é aferida em função do momento em que deveriam ter sido liquidadas.

No caso das responsabilidades com despesas das partes comuns e pagamento de serviços de interesse comum, é da competência dos condóminos que no momento sejam os proprietários das respetivas frações. Havendo partes comuns cuja serventia seja exclusivamente de alguns dos condóminos, as despesas ficarão a cargo destes.

O pagamento daquelas despesas e serviços será feito pelos condóminos na proporção do valor das suas frações ou em partes iguais, se aprovada a disposição no regulamento do condomínio.

Se é proprietário de imóvel ou está a pensar comprar casa nova, e quer conhecer em detalhe as implicações que a nova Lei nº8/2022 de 10 de janeiro traz à gestão dos condomínios, sugerimos que fale connosco e coloque as suas questões, através do nosso Gabinete online ou pelo 808203865.

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